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租期二十年 租金十几万 人防车位这么租 靠谱吗?
时间:2021-08-24 11:44:07 来源:中安在线

  近日,有合肥市民反映称,小区地下人防车位正打算对外出租,租期为20年,一次性要支付15万的费用,“这不是以租代售吗?人防车位能买卖吗?”记者梳理裁判文书网发现,业主以长租人防车位合同无效为由、将开发商起诉至法院的情况较多,我省法院多认为协议有效。不过,法律人士提醒称,业主要谨慎长租人防车位,这中间的风险有不少。

  [读者投诉] 小区地下人防车位租期20年引质疑

  8月23日上午,记者来到市民反映的位于合肥市政务区的这一小区。小区物业公司一工作人员称,之前地下人防车位也是租赁给小区业主的,不过租期是半年。

  “9月底开发商打算收回已经租赁出去的人防车位,实行长租的方式,租赁期为20年,一次性支付15万租金。”该工作人员称,目前具体的合同还没有出来,但已经有一些有长租意向的业主在此进行了登记。

  该工作人员还表示,虽然租赁只能是20年,但是实际上是支付15万租金后,车位可以给业主一直使用,“20年到期后就可以免费使用,不用付费了。”

  对于给小区人防车位设置20年租赁期的做法,居民李女士称,人防车位是不允许买卖的,但是开发商这种做法属于变相买卖,实际上是以租代售,是违反法律规定的,所以这样的合同应该是无效合同。也有业主认为,一次性拿出15万,对于大多数业主来说都是很大的一笔支出,“开发商为了挣钱,也不能不顾及业主的感受。”

  [判例]

  我省法院多认定20年协议有效

  开发商出租人防车位20年引起的法律纠纷,近年来我省多个法院有过判决。

  阜阳市颍州区法院判决的一起案件中,袁女士与阜阳某某置业公司签订《车位使用协议》,约定开发商将小区内一车位提供给袁女士使用,使用费25万余元,每3年一个周期,期满自动续期,直至土地使用年限期满之日止。袁女士支付使用费后,以开发商提供的车位是人防车位、无权买卖为由,提起诉讼。

  一审认为,人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。开发商对其投资建设的人防车位,拥有合法的处分权利,将车位交给袁女士有偿使用,收取的车位使用费仅作为袁女士使用该车位的对价,双方签订的协议有效。据此,驳回袁女士的诉讼请求。阜阳中院二审维持原判。

  肥西县法院判决的一起案件中,刘先生将合肥某某置业公司起诉至法院,请求法院确认双方签订的《地下停车位使用权转让协议》无效;判决开发商返还停车位转让款13万余元。法院审理认为,人防车位虽系人防工程,但《中华人民共和国人民防空法》规定,国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径、投资进行人民防空工程建设,人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。我国法律、行政法规未明确规定作为人防工程设施的车位使用权禁止转让。因此,双方就涉案车位所签订的合同,是真实意思表示。据此,法院驳回了刘先生的诉请。

  阜阳市颍泉区审理的一起案件中,冉女士与阜阳某某地产公司签订协议,开发商将一车位提供给冉女士使用,车位使用费总额17万,车位有偿提供给冉女士使用期限为20年。

  冉女士起诉称,车位属于人防工程,双方签订的协议名为租赁,实为买卖,违反防空法规定,应属无效协议。

  法院认为,开发商作为投资建设涉案人防车位的主体,将车位使用权予以转让,系其行使收益权的一种方式。双方协议明确约定涉案车位的性质为人防车位,且双方对该车位战时的功用及政策调整的影响予以特别约定,冉女士对此知晓且无异议。涉案车位使用权转让合同并不会影响人防工程的国防功能,不会损害国家利益或社会公共利益。冉女士购买车位的目的是用于停放车辆,涉案车位是否为人防车位并不影响其实现使用车位的目的,故车位使用权转让合同属有效合同。

  我省人防车位将有大动作

  近日,省自然资源厅和省人防办联合对省人大代表建议回复时透露,目前,因为法律法规不健全,人防资产归属没有明确的法律规定,我省对人防车位暂不能办理不动产权证。

  据了解,“十三五”期间全省人防工程建设总量为“十三五”前全省人防工程建设总量的1.13倍,人防工程平时开发利用作停车功能,为社会提供停车位90多万个。

  “全面推进人防车位标识工作,住宅小区人防工程墙体、柱体涂刷统一标识带,人防车位上方悬挂标识牌,做到人防车位区域一目了然。”省人防办透露,以后小区人防车位会有明确标识,让业主好区分。新建人防工程项目会严格按省人民防空工程标识技术规定要求,落实人防工程标识标牌;既有人防工程2年内完成所有人防车位全部标识工作。

  省自然资源厅相关人士称,目前,我省对人防车位暂不能办理不动产权证,主要是因为法律法规不健全,人防资产归属没有明确的法律规定,权属属于待定状态。下一步,省自然资源厅将协同有关单位,深入研究,借鉴其他省好的做法,稳妥推进住宅小区地下人防车位登记发证工作。据了解,上海市、重庆市已经在进行人防车位产权改革,但是尚未在全国开展。

  ■ 提醒

  长期租赁人防车位 面临很多风险

  针对此事,北京盈科(合肥)事务所的王海波律师认为,《人民防空法》规定,城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。人防车位指在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下,战时应为人防工程的地下室,平时可做车库供业主使用的车位。对人防车位的权属,他认为,人防车位属于国家所有,也就是国家具有所有权,而开发商享有使用收益的权利。

  王海波称,虽然判例上大多认为人防车位使用权转让协议有效,但是业主长期租赁人防车位,有可能面临风险,需要结合实际情况慎重考虑。我国法律规定,租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效,所以开发商承诺的20年后免费使用,其实是没有任何保障的。另外,业主一次性签订长期合同,如若开发商注销公司或主体变更,业主维权将存在难度。“有些租赁合同是与物业公司签订的,风险会更大,因为物业公司变更的情况比较普遍,新老物业公司的矛盾,易引发这些长租人防车位的纠纷。”

  “况且人防车位并无产权证,国家可以随时无偿征用,长租风险可想而知。”王海波认为,业主租赁人防车位的期限最好在3年以内,以免造成大的损失。

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